Der Markt für Immobilienprojektentwickler hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Transformation durchlaufen. Die Marktkonsolidierung, die in vielerlei Hinsicht unvermeidlich war, prägt zunehmend das Bild der Branche. Doch was sind die treibenden Kräfte hinter dieser Entwicklung?
Gestiegene Baukosten
Auch wenn es fast schon wieder vergessen scheint, waren die Folgen verheerend: Die Auswirkungen der Corona-Pandemie und der damit verbundenen Produktions- und Lieferengpässe wirkten sich in großem Maße auf die Materialkosten im Bau aus. Spätestens mit den Steigerungen der Energiekosten und der Verbraucherpreise war klar, dass die Baubranche und damit auch die Projektentwickler vor einem größeren Problem standen: Projekte, die vor oder während der Pandemie finanziert wurden, hatten auf einmal höhere Kosten als eingeplant. Wer nicht den nötigen finanziellen Spielraum hatte, um die höheren Kosten zu tragen oder neue Finanzierungen aufzunehmen, geriet schnell in Bedrängnis.
Die Zinswende und ihre Folgen
Eine der Hauptursachen für die Konsolidierung im Markt der Projektentwickler, die bis heute stark diskutiert wird, ist die Zinswende von 2022. Deren Auswirkungen wurden 2023 erst richtig spürbar und könnten trotz der ersten und vergleichsweise niedrigen Zinssenkung Anfang Juni bis ins nächste Jahr andauern. Höhere Finanzierungskosten erhöhten den Druck auf viele kleinere und mittelgroße Entwickler. Diese mussten entweder flexibel reagieren und ihre Strategien anpassen, um sich im Wettbewerb zu behaupten – oder den Staffelstab abgeben. Große Akteure hingegen konnten aufgrund ihrer finanziellen Stärke besser auf die neuen Bedingungen reagieren und kleinere Unternehmen übernehmen oder verdrängen. Die Konsolidierung war somit eine direkte Folge der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Ende des Zyklus
Es ist eine komplexe Gemengelage: Bereits Mitte 2023 konstatierte Niklas Köster, Professor für Immobilienwirtschaft an der Fresenius-Hochschule in Hamburg, dass die Marktbereinigung bei den mittelständischen Projektentwicklern die nächsten zwei Jahre, aber mindestens bis Ende 2024, andauern könnte. Etwa 20 bis 30 Prozent der rund 9.000 Projektentwickler könnten davon betroffen sein, so der Professor. Heute kommt Jan Ohlig, Partner der Wirtschaftsprüfung und Unternehmensberatung Ernst & Young in deren Immobilientochter EY Real Estate, zu einem ähnlichen Schluss: Die Erholung für deutsche Projektentwickler werde erst ab 2025 einsetzen, frühstens jedoch ab Ende 2024. Einen Höhepunkt des Entwicklerzyklus sieht er im Jahr 2029, allerdings ohne das Rekordniveau von 2022 zu erreichen.
Kreativität ist nun gefragt
Angesichts gestiegener Bau- und Finanzierungskosten und kurz- bis mittelfristig negativer Margen ist es nun an den Projektentwickler, mit kreativen Lösungen aufzuwarten, um sich über Wasser zu halten. Wer nicht zu den möglichen 20 bis 30 Prozent gehören will, die die Konsolidierung der Entwickler nicht überstehen, braucht neue und effizientere Wege, um in diesem Umfeld noch erfolgreich Projekte zu realisieren. Mögliche Ansätze finden sich in kosteneffizienten Strategien, wie der Umnutzung veralteter und aus ESG-Sicht unattraktiver Büroflächen zu modernem Wohnraum. Gerade in urbanen Räumen, wo Wohnraum stark nachgefragt ist und neue Baugenehmigungen viel Zeit kosten, können so Bestand und Zeit effizient genutzt werden. Auch Betreiberimmobilien bieten eine Chance für Entwickler: Die sehr spezifisch genutzten Objekte erfordern die enge Zusammenarbeit zwischen interessiertem Mieter und dem Entwickler, um eine Immobilie zu realisieren, die auf die individuellen Bedürfnisse des Mieters ausgelegt sind. Zyklusunabhängig können Entwickler mit der notwendigen Expertise in eine Lücke stoßen und den anstehenden Aufschwung für das eigene Wachstum nutzen.